初めてのブログです。
初めてのブログに挑戦したいと思います。
何をどう書いたものやら分からずに、始めさせて頂きます。
私のニックネームの『桃太郎』は、台湾の尊敬する友人の劉社長が名付けたものでして、本名は木村文司と申します。
平成2年に豊島区池袋2丁目にて不動産会社の㈱アムテックス・エステートを設立しましたが、タイミング的に『バブル経済』が弾けた年で、日本中の経済が大混乱の最中でした。
「スタートが最悪なら、これ以上は悪くなることは無い！」と、自分自身に言い聞かせながらやって参りました。
平成23年に、自宅に近い埼玉県朝霞市に会社を移転し、今日に至っている次第です。
主な業務は、「ゼネコン」や「マンションデベロッパー」「ハウスビルダー」さん等に事業用地売買の仲介業務やコンサルなどしています。
朝霞に拠点を移してからは近隣のアパート・マンション・駐車場等の管理業務もさせて頂いてます。
2024/1/12
次回は、個人投資家による「アパート・マンション経営」に纏わるお話をします。
今やサラリーマンの5人に一人が、個人投資家として（不動産賃貸業）をしているとのことです。
失敗しない不動産投資（賃貸建物）の取得術を伝授されました。
その一部を披露します。
物件購入（アパート・マンション）の選び方（抜粋）
◆ 駅近か物件、若しくは駅から徒歩圏（15分以内）の物件を選ぶ。
◆ ローリスク＆ローリターンに徹する事。（利回り5％～７％がお勧め）
◆ 建て替え時に（建築基準法の）問題がないかを検証しておくこと。
◆ 将来、売却するときに「売り易いか、売りにくいか」を考慮。
◆ 修繕・修理があまり掛からないような物件を選ぶ。
◆ 道路付けの良い物件。（狭い路地や敷地延長は避けた方が良い）
◆ 目が届く範囲の物件が望ましい。（遠方の物件は信頼できる管理会社に依頼）
2024/1/18
初めての不動産投資！
念願だった「アパート経営」の第一歩です❣
『コーポみずしろ』と名付けました。
ローリスク＆ローリターンの物件
購入価格：2,700万円（自己資金）
賃料収入（年）：234万円（満室時）
利回り：5.55％（購入時）8.6％（満室時）
初期修繕箇所：外階段の塗装のみ
エレベーター：なし
貯水槽：なし
＊エレベーター貯水槽はメンテナンス費用が掛かるので無い方がランニングコストを
抑えられる。
所在地は埼玉県行田市城西２丁目、道路は道幅６ｍの「みずしろ通り」に面していて、
『のぼうの城』で有名な『忍城』がすぐ近くにあり、そして閑静な住宅街で「持田駅」
から徒歩７分～８分と好立地。
賃貸管理は、近隣の不動産会社を紹介され、お願いして順調に推移している。
2024/１/26
リセールバリュー（略称RV）とは‼ 「価格維持率」「資産価値維持率」のこと。
不動産購入は投資です。
今日は、戸建にしてもマンションにしても、新築の物件の話しはしません。
何故なら新築物件は、消費税と利益が上乗せしている為、RVの数値は低い。
（Aさん）築10年のマンションを5,000万円購入。 6年後に5,500万円にて売却。
（Bさん）築10年のマンションを3,000万円購入。6年後に2,400万円にて売却。
上記、（Aさん）と（Bさん）の数字的損得（資産価値率）が生じてしまいました。 それは、AさんとBさんの購入時に於いて購入思考の相違が原因と考えられます。
（Ａさん）が購入時に下記の項目を５項目を意識し、頑なに守った結果でしょう。
（Bさん)は物件の安さだけを優先した結果、売却時に於いてなかなか売れず値崩れしました。
〘RV値を高く出来る（資産価値が落ちない）物件選びの鉄則！〙
【中古マンションの場合】
1⃣駅近物件を選ぶ（駅から徒歩５分～６分以内を厳守する）
2⃣免震構造物件を選ぶ（建物の頑丈さは必須条件）
3⃣大規物件を選ぶ（大規模物件は共用部分の管理・修繕が行届き易く
大手管理会社に依って適正に管理されている。）
また、魅力の24時間ゴミ出し可能の確認。
4⃣専有面積：80㎡～100㎡超の物件を選ぶ（希少性とニーズが高い）
5⃣上階層物件を選ぶ（眺望・視界・日照が良いと値崩れはしない。）
以上、RV資産価値率が落ちない５項目を記しましたが、この他にも
周辺住環境の良し悪しとか、日常の買い物の利便性、幼稚園・保育園小・中学校の通学距離なども考慮する必要もあります。
物件購入時には、特に上記５項目を意識して、資産価値が落ちないマンションをお薦めします。
筆記責任：宅地建物取引士 木村文司
2024/２/1
地元の写真倶楽部に入会しました。
月例会（２月度）に初めて出品した写真です。
題名は、『夕映えと富士』です。富士山が遠くて小さいので『夕映え』の方がいいかもしれませんね。何れにしても素人写真の域を超えられないです。
撮影地は、自宅のベランダから撮りました。
これからブログを続けていく中で、ヘタクソな写真を載せていきますが、笑ってご覧ください。
2024/2/２
散歩もカメラも一緒に
久し振りに散歩しました。
あちこちに梅が咲きはじめ、春の息吹が感じられ、下を見ると踊子草や犬ふぐり、
仏の座が肩を寄せ合って咲いています。
遠くで野焼きの煙が流れ、長閑な早春の佇まいを感じました。
梅の花も青空が似合うんですね。
すべての葉を落とし、じっと我慢で春を待つ！
うっかりすると、この子たちを踏んでしまいそうですね。
2024/2/18
夕暮れ時の川と電車と夕焼け空です。
只今は、お客様の店舗の新装開店の引き渡し前なので、あまり時間がとれないので、ブログの歩みも遅いです。
また、別のお客様でガレージハウスのリフォーム（改築）が重なっているので、なおさらです。
素敵な『愛車と暮らすガレージハウス』が完成したら、このブログに載せたいと考えています。
2024/2/27
『愛車と暮らすガレージハウス』のことを友人に話したところ、その友人の身障者が訪ねて来ました。脳梗塞を２度発症し、大変手足が不自由でしたが、身障者用の車を運転しています。
家から外に出ないで車に乗り込める『カレージハウス』を非常に関心を示され、その方に即した設計プラ二ングを創ることになりました。「パース」が出来ましたら本欄でも紹介します。
2024/3/6